Le projet de loi 141 ayant été adopté, il n’est pas surprenant d’observer un certain mécontentement chez la majorité des courtiers. Alors que bon nombre de courtiers hypothécaires se réjouissent du transfert du courtage hypothécaire vers l’AMF, les courtiers immobiliers, eux, perdent sur toute la ligne. La définition de l’acte de courtage ne protège pas davantage les consommateurs ni ne restreint les activités de courtage aux titulaires de permis et on se voit également retirer un champ de pratique important, qu’est le courtage hypothécaire.

Nous nous adressons maintenant à M. David Bourgon, membre du conseil d’administration de la FCIQ, qui a fortement réagi à notre précédent article UNE MENACE POUR L'INDUSTRIE IMMOBILIÈRE. Sachez que nous ne portons pas de fausses accusations ou d’accusations qui ne sont pas fondées. Nous nous contentons d’exprimer notre mécontentement quant aux derniers avènements. Ce que nous reprochons majoritairement à la FCIQ, c’est de ne pas avoir bien analysé les possibles retombées d’un projet d’une telle envergure et des conséquences que cela pourrait avoir sur l’ensemble des courtiers immobiliers et pas seulement sur les courtiers franchisés. Nous lui reprochons également de ne pas nous avoir représentés adéquatement devant la Commission des finances publiques. Si vous travailliez, comme vous le dites, avec des lobbyistes, pourquoi ces personnes ne sont pas celles qui ont pris la parole devant le gouvernement ? Après tout, la politique, ce n’est pas le rôle des administrateurs de la FCIQ et nous ne sommes pas les seuls à avoir été déçus de la piètre présentation de M. Juanéda.

Perte d’un droit acquis

Pourquoi la FCIQ ne s’est-elle pas battue aux cotés de l’OACIQ quant à l’encadrement du courtage hypothécaire? Certes, la mission de l’OACIQ est de protéger le public et en maintenant le courtage hypothécaire à l’OACIQ, on conservait un gros avantage pour le consommateur, soit le guichet unique, mais si la mission de la FCIQ est de protéger les droits et intérêts des courtiers immobiliers, pourquoi a-t-elle penché en faveur du transfert vers l’AMF? Non seulement cela engendrera un alourdissement réglementaire et un dédoublement des exigences en matière de conformité, mais cela vient également à l’encontre des droits acquis des courtiers titulaires de permis immobilier plein exercice. Comme ce n’est qu’une minorité de courtiers qui pratique le double volet, soit le courtage immobilier & hypothécaire, nous nous doutons bien que la FCIQ n’a pas analysé l’ensemble des retombées que cela pourrait causer et aujourd’hui, nous devons vivre avec les conséquences. Selon notre compréhension, les courtiers qui souhaiteront pratiquer le double volet devront payer des cotisations aux deux instances. Nous faisons donc face à un alourdissement financier également. D’autant plus que comme le mentionne l’OACIQ, même les agences et les courtiers immobiliers qui désireront seulement effectuer des référencements de client à une institution financière contre rétribution devront apparemment être inscrits en courtage hypothécaire auprès de l’AMF, le tout restant à être confirmé par cette dernière. Si cela avait été mentionné à l’origine, votre réflexion aurait-elle été différente ?

En juillet 2016, nous avions envoyé, à cet égard, des pistes de réflexion sous forme de questionnements à la chef de direction de la FCIQ, Mme Pénéla Guy, ainsi qu’à tous les directeurs des différentes chambres immobilières du Québec. C’est dans un mélange d’incompréhension et de stupéfaction que nous avions principalement reçu des silences de la part des directeurs et une réponse laconique de la chef de direction : « Le comité de relations gouvernementales s’est penché sur vos réflexions et en est venu à la conclusion suivante. La position de la FCIQ face à la recommandation du gouvernement de transférer les courtiers hypothécaires à l’AMF ne changera pas. », Nous sommes donc extrêmement déçus de l’issue de la situation car cela faisait bel et bien partie de nos inquiétudes. Pour en lire davantage sur le sujet, veuillez consulter notre article FCIQ, une représentation aveugle qui ne répond à aucune question.

Par ailleurs, un courtier hypothécaire n’est pas un conseiller financier, ni un fiscaliste, pas plus qu’il ne fait de placements financiers. Il n’est qu’un intermédiaire entre un prêteur et un emprunteur. Le financement étant au cœur de la transaction, il aurait donc été justifié, d’une part pour le consommateur et d’autre part pour le courtier, que l’OACIQ maintienne l’encadrement du courtage hypothécaire et nous sommes simplement déçus que la FCIQ n’ait pas appuyé l’OACIQ.

Finalement, M. Bourgon, pour répondre à votre première question, mon équipe et moi cherchons continuellement à défendre les intérêts des courtiers immobiliers indépendants du Québec. Nous les encourageons à élargir leurs compétences notamment en ajoutant des champs de pratique tel le courtage hypothécaire et ce, pour le bénéfice des consommateurs. Nous développons des outils qui permettent aux courtiers indépendants d’offrir des services qui répondent aux plus hauts standards de l’industrie et assurons un service-conseil de qualité, le tout via le Réseau des courtiers immobiliers indépendants du Québec (RCIIQ).

Adopté à l’unanimité par l’Assemblée nationale, le projet de loi 141, qui modifie la Loi sur le courtage immobilier, menace désormais l’avenir de notre profession. C’est avec une immense déception et amertume que nous avons constaté que la Commission des finances publiques a décidé d’aller de l’avant avec l’adoption de ce projet de loi. Nous sommes convaincus que cela portera atteinte non seulement à la protection du consommateur, mais aussi à l’avenir de l’industrie immobilière.

Nous sommes donc particulièrement déçus de l’inefficacité de la FCIQ qui ne semble pas se préoccuper de l’importance des retombées ou, du moins, qui garde sous silence les possibles conséquences sur l’avenir de la profession. Bien que le gouvernement ait précisé la définition de l’opération de courtage, celle-ci s’avère d’autant plus vague, n’inclut pas spécifiquement la notion de service-conseil et ne limite pas précisément ces gestes aux titulaires de permis. Il va sans dire que cette réforme ne correspond en rien à nos attentes. Si la FCIQ se dit encouragée par cette volonté de mieux encadrer les services des entreprises d’assistance aux vendeurs par le biais de l’Office de la protection du consommateur, de notre côté, nous demeurons extrêmement septiques, d’autant plus que la confusion entre courtier et coach immobilier reste d’actualité.

Par ailleurs, si le gouvernement mentionnait son intention de réserver le terme courtier aux détenteurs de permis de courtage, rien ne prévoit l’utilisation de termes pouvant porter à confusion, tels que coach ou gestionnaire immobilier. La FCIQ devrait davantage être à l'écoute de ses membres qui se plaignent de l’injustice à laquelle ils sont confrontés et réagir en conséquence. Comme nous le mentionnions dans notre article À L'AUBE D'UNE DÉFAITE POTENTIELLE : L'industrie immobilière compte-t-elle réagir?, il serait justifié que la FCIQ envisage d’avoir recours à un lobbyiste qui serait non seulement en mesure de défendre les intérêts de l’industrie, mais également de mieux représenter les courtiers immobiliers.

Que le projet de loi ait été adopté, c’est une chose, mais que la FCIQ ne réagisse pas davantage alors que plusieurs champs de pratique, qui nous étaient exclusifs, nous ont été retirés et que DuProprio poursuit ses campagnes publicitaires diffamatoires, c’est aberrant. Rappelons que la mission de la FCIQ est de défendre, protéger et promouvoir les intérêts des courtiers immobiliers. Il serait grand temps de se réveiller, car l’avenir de la profession est menacé.

Par ailleurs, comme le mentionne l’OACIQ dans son Aide-mémoire : « Les agences et les courtiers immobiliers qui désirent effectuer un référencement de client à une institution financière contre rétribution devront, selon notre compréhension, être inscrits en courtage hypothécaire auprès de l’AMF ». Voilà ce qui arrive lorsque nous ne protégeons pas nos droits acquis et lorsque notre Fédération ne prévoit pas les possibles conséquences de la perte d’un champ de pratique.

Que nous restera-t-il lorsqu’il n’y aura plus aucun champ de pratique exclusif aux titulaires de permis? Nous sommes en droit de nous demander s’il y a véritablement de réels représentants pour défendre, protéger et promouvoir les intérêts des courtiers immobiliers. La Fédération peut bien prétendre ce qu’elle veut et qu’elle est là pour nous, mais dans les faits, rien n’est moins vrai. La FCIQ est sans génie apparent et manque de leadership dans ce dossier.

Nous sommes d’avis que cette nouvelle défaite contre les entreprises d’assistance aux vendeurs marque le début d’une nouvelle ère. Si nous ne sommes pas prêts ou suffisamment soutenus pour défendre notre profession, alors peut-être est-il temps de revoir nos modèles d’affaires, tout comme le mentionnait le groupe de franchiseurs devant la Commission des finances publiques.

Sur une note plus positive, nous croyons fortement que les courtiers immobiliers devront désormais développer davantage leurs compétences et maintenir leurs connaissances à jour. Si l’on souhaite préserver l’avenir de notre industrie, il faudra non seulement sensibiliser le grand public aux avantages de faire affaires avec un courtier immobilier, mais également faire les choses de manière impeccable afin de prouver aux consommateurs la valeur ajoutée de notre profession.

La saga opposant l’OACIQ à DuProprio sévit depuis déjà près de 10 ans. Rappelons-nous que c’est en 2009 que l’OACIQ a intenté pour la première fois une poursuite envers l’entreprise d’assistance aux vendeurs. À cette époque, l’OACIQ avait de sérieux motifs de croire que DuProprio aurait commis de nombreuses infractions à la Loi sur le courtage immobilier portant atteinte à la protection du public. À cet égard, six chefs d’accusation ont été portés contre le défendeur. L’OACIQ contestait ainsi les méthodes de DuProprio au motif qu’elles laissaient croire que cette entreprise d’assistance aux vendeurs était autorisée à poser des gestes de courtage immobilier alors qu’elle ne détenait aucun permis de courtage.  Dans son verdict rendu le 28 novembre 2011, la juge Nicole Martin s’est rangée aux arguments de DuProprio en déclarant que : « La personne raisonnable ayant un quotient intellectuel convenable estime le rôle de l'agent immobilier comme étant celui qui s'occupe de tout pour la vente de sa maison, donc qui la fait visiter, celui qui tente de trouver des acheteurs, qui reçoit les appels, qui en fait la publicité et qui procède aux négociations avec les acheteurs potentiels. [...] Cette personne ne peut objectivement être induite en erreur et penser que DuProprio exerce les activités de courtiers ».

Ayant déjà perdu une bataille, l’OACIQ annonce en 2012 son désir de présenter sa cause devant la Cour supérieure du Québec sous motif que « Le consommateur doit avoir l’assurance que la transaction dans laquelle il s’engage lorsqu’il achète une maison respecte la Loi et doit pouvoir bénéficier de tous ses mécanismes de protection »[1], mais en vain. Aujourd’hui, nous sommes à l’aube d’une nouvelle défaite. Encore une fois, le gouvernement manque une belle opportunité de protéger le public en articulant la définition de l’acte de courtage autour de cette notion d’intermédiaire plutôt qu’en se basant sur des gestes concrets.

PRINCIPAUX CONSTATS

• Dans sa forme actuelle, le projet de loi 141 propose une définition de l’opération de courtage en fonction de la notion de contrat de courtage par lequel on charge une personne à agir comme intermédiaire pour la vente, l’achat ou la location d’un immeuble. Nous sommes d’avis qu’une meilleure définition de l’acte de courtage incluant la notion de service-conseil permettrait de bien tracer la ligne de démarcation entre les niveaux de services et de protection afin d’éviter toute confusion. D’ailleurs, un sondage mené par la firme Synopsis confirme que plus de 70% des répondants ne savent pas ou pensent qu’ils sont couverts par la protection de la LCI lorsqu’ils décident de vendre leur propriété avec un service d’assistance au vendeur. À défaut d’obtenir gain de cause, nous suggérons que les entreprises d’assistance aux vendeurs aient l’obligation d’instruire leur clientèle du fait qu’elle n’est pas protégée par la LCI.
• Les amendements proposés par le gouvernement favorisent l’ouverture de certains champs d’application aux non-assujettis : une personne qui se livrerait à une opération de courtage locatif (résidentiel ou commercial), ou dans le cadre de la location ou de la vente d’une maison mobile, n’aurait plus à détenir de permis. On se demande en quoi cela protège le public et nous sommes pour le maintien de l’encadrement du courtage locatif et de la vente de maison mobile par l’OACIQ.
• Le projet de Loi 141 propose également le transfert de l’encadrement du courtage hypothécaire vers l’Autorité des marchés financiers ce qui suppose non seulement la perte d’un guichet unique pour le consommateur, mais aussi la perte d’un droit acquis par plus du 2/3 de l’ensemble des titulaires de permis de courtage immobilier.

À l’heure actuelle, toutes les auditions devant la Commission des finances publiques ont eu lieu et personne ne semble réellement s’entendre. D’ailleurs, comme plusieurs le mentionnent, ce projet de loi laisse encore trop de place à l’interprétation et il y a encore trop de zones grises pour prendre une décision éclairée. Au regard des dernières conversations qu’il y a eu entre la FCIQ et le ministre, son cabinet et son sous-ministre, il semblerait qu’ils aient pris connaissance des inquiétudes de la FCIQ et auraient indiqué leur volonté de déposer des amendements au projet de loi 141. Or, plusieurs semaines plus tard, les débats sont toujours ouverts et nous restons dans l’attente de ces amendements. Vous pouvez consulter le journal des débats ici : http://www.assnat.qc.ca/fr/travaux-parlementaires/commissions/cfp-41-1/journal-debats/index.html

NOS INQUIÉTUDES

Dans l’éventualité où le verdict n’irait pas dans la même direction que les amendements proposés par l’OACIQ, la FCIQ, le Regroupement de franchiseurs et par une majorité de courtiers immobiliers, serait-il justifié que la FCIQ encourage les courtiers et les agences à quitter l’encadrement en place en changeant leur modèle d’affaires ? Après tout, pourquoi les agences et leurs courtiers devraient-ils continuer d’évoluer dans ce cadre réglementaire très exigeant qui demande nombres d’investissements tant en termes de temps que d’argent alors que d’autres qui ne sont pas assujettis offrent des services très similaires? D’autant plus que le projet de loi 141, dans sa forme actuelle, laisse entendre qu’un alourdissement réglementaire serait à prévoir pour les quelques 11000 courtiers qui auront à renouveler annuellement deux permis d’exercice et à se soumettre aux exigences de deux instances distinctes pour continuer de pratiquer le double volet.

Par ailleurs, si on ne précise pas davantage la notion de courtage immobilier en incluant cette notion de service-conseil, serait-il logique de penser que d’autres joueurs et/ou entreprises d’assistance aux vendeurs pourraient s’ajouter et profiter de cette zone grise pour proliférer menaçant ainsi l’industrie et la protection du consommateur? Le risque de voir d’autres joueurs numériques émerger au cours des prochaines années est imminent et favorise l’émergence d’une industrie non encadrée au détriment d’une industrie bien implantée et règlementée. Qui plus est, certains géants de l’ère numérique, tels que Google, Amazon, Facebook et Apple, ont déjà manifesté leur intérêt quant au marché immobilier. Il est donc d’autant plus important de régir et d’encadrer l’industrie au niveau numérique également et ce, avant qu’il ne soit trop tard.

Bref, le PL 141, tel que présenté, propose un net recul quant au cadre législatif qui régit l’industrie immobilière et aux gains obtenus par les consommateurs en termes de protection. On se demande alors si la FCIQ s’est bien préparée à une éventuelle défaite ou si elle continue de rêver et d’espérer que le gouvernement émette un verdict en notre faveur. Toute la polémique que soulève ce projet de loi laisse croire que la lutte opposant les courtiers immobiliers aux entreprises d’assistance aux vendeurs pourrait encore se poursuivre. Pourquoi la FCIQ n’envisagerait-elle pas d’avoir recours à un lobbyiste qui serait non seulement en mesure de défendre les intérêts de l’industrie, mais également de permettre aux courtiers immobiliers d’être mieux représentés? Rappelons-nous l’impact de l’arrivée de M. Guy Chevrette, négociateur et lobbyiste dans l’interminable guerre opposant les chauffeurs de taxi à Uber. L’industrie de l’immobilier mérite un représentant qui saura bien représenter les agences et les courtiers immobiliers en plus de pouvoir négocier en leur faveur.

Autres pistes de réflexion

• Pourquoi retirer des champs de pratique de l’application de la LCI? En quoi cela contribue-t-il à la protection du public ? Si l’on délaisse certains domaines d’application et qu’on permet aux non-assujettis de prendre en main ce type de transaction, est-il logique de craindre l’émergence d’une nouvelle industrie immobilière non encadrée?
• Au regard du transfert de l’encadrement du courtage hypothécaire, comment l’AMF compte-t-elle respecter le droit acquis de pratiquer à la fois le courtage immobilier et hypothécaire des titulaires d’un permis de courtage plein exercice et ce, sans alourdissements réglementaires ni dédoublement des exigences ?
• En quoi la perte d’un guichet unique pour le consommateur contribue-t-elle à sa protection? Quels sont les moyens que l’AMF et l’OACIQ comptent mettre en place afin d’être en mesure d’avoir une vision complète et intégrale sur la transaction et d’éviter aux consommateurs de devoir doubler leurs efforts en cas de litiges ou de plaintes?
• On se questionne également sur la pérennité de l’industrie, sans courtage hypothécaire et sans les champs de pratique que l’on souhaite retirer des activités de courtage. Si l’on peut offrir des services similaires sans détenir de permis, que restera-t-il aux courtiers et aux futurs courtiers d’ici une dizaine d’années?