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À l’aube d’une défaite potentielle : l’industrie immobilière compte-t-elle réagir?

29 mars 2018

La saga opposant l’OACIQ à DuProprio sévit depuis déjà près de 10 ans. Rappelons-nous que c’est en 2009 que l’OACIQ a intenté pour la première fois une poursuite envers l’entreprise d’assistance aux vendeurs. À cette époque, l’OACIQ avait de sérieux motifs de croire que DuProprio aurait commis de nombreuses infractions à la Loi sur le courtage immobilier portant atteinte à la protection du public. À cet égard, six chefs d’accusation ont été portés contre le défendeur. L’OACIQ contestait ainsi les méthodes de DuProprio au motif qu’elles laissaient croire que cette entreprise d’assistance aux vendeurs était autorisée à poser des gestes de courtage immobilier alors qu’elle ne détenait aucun permis de courtage.  Dans son verdict rendu le 28 novembre 2011, la juge Nicole Martin s’est rangée aux arguments de DuProprio en déclarant que : « La personne raisonnable ayant un quotient intellectuel convenable estime le rôle de l'agent immobilier comme étant celui qui s'occupe de tout pour la vente de sa maison, donc qui la fait visiter, celui qui tente de trouver des acheteurs, qui reçoit les appels, qui en fait la publicité et qui procède aux négociations avec les acheteurs potentiels. [...] Cette personne ne peut objectivement être induite en erreur et penser que DuProprio exerce les activités de courtiers ».

Ayant déjà perdu une bataille, l’OACIQ annonce en 2012 son désir de présenter sa cause devant la Cour supérieure du Québec sous motif que « Le consommateur doit avoir l’assurance que la transaction dans laquelle il s’engage lorsqu’il achète une maison respecte la Loi et doit pouvoir bénéficier de tous ses mécanismes de protection »[1], mais en vain. Aujourd’hui, nous sommes à l’aube d’une nouvelle défaite. Encore une fois, le gouvernement manque une belle opportunité de protéger le public en articulant la définition de l’acte de courtage autour de cette notion d’intermédiaire plutôt qu’en se basant sur des gestes concrets.

PRINCIPAUX CONSTATS

  • Dans sa forme actuelle, le projet de loi 141 propose une définition de l’opération de courtage en fonction de la notion de contrat de courtage par lequel on charge une personne à agir comme intermédiaire pour la vente, l’achat ou la location d’un immeuble. Nous sommes d’avis qu’une meilleure définition de l’acte de courtage incluant la notion de service-conseil permettrait de bien tracer la ligne de démarcation entre les niveaux de services et de protection afin d’éviter toute confusion. D’ailleurs, un sondage mené par la firme Synopsis confirme que plus de 70% des répondants ne savent pas ou pensent qu’ils sont couverts par la protection de la LCI lorsqu’ils décident de vendre leur propriété avec un service d’assistance au vendeur. À défaut d’obtenir gain de cause, nous suggérons que les entreprises d’assistance aux vendeurs aient l’obligation d’instruire leur clientèle du fait qu’elle n’est pas protégée par la LCI.
  • Les amendements proposés par le gouvernement favorisent l’ouverture de certains champs d’application aux non-assujettis : une personne qui se livrerait à une opération de courtage locatif (résidentiel ou commercial), ou dans le cadre de la location ou de la vente d’une maison mobile, n’aurait plus à détenir de permis. On se demande en quoi cela protège le public et nous sommes pour le maintien de l’encadrement du courtage locatif et de la vente de maison mobile par l’OACIQ.
  • Le projet de Loi 141 propose également le transfert de l’encadrement du courtage hypothécaire vers l’Autorité des marchés financiers ce qui suppose non seulement la perte d’un guichet unique pour le consommateur, mais aussi la perte d’un droit acquis par plus du 2/3 de l’ensemble des titulaires de permis de courtage immobilier.

À l’heure actuelle, toutes les auditions devant la Commission des finances publiques ont eu lieu et personne ne semble réellement s’entendre. D’ailleurs, comme plusieurs le mentionnent, ce projet de loi laisse encore trop de place à l’interprétation et il y a encore trop de zones grises pour prendre une décision éclairée. Au regard des dernières conversations qu’il y a eu entre la FCIQ et le ministre, son cabinet et son sous-ministre, il semblerait qu’ils aient pris connaissance des inquiétudes de la FCIQ et auraient indiqué leur volonté de déposer des amendements au projet de loi 141. Or, plusieurs semaines plus tard, les débats sont toujours ouverts et nous restons dans l’attente de ces amendements. Vous pouvez consulter le journal des débats ici : http://www.assnat.qc.ca/fr/travaux-parlementaires/commissions/cfp-41-1/journal-debats/index.html

NOS INQUIÉTUDES

Dans l’éventualité où le verdict n’irait pas dans la même direction que les amendements proposés par l’OACIQ, la FCIQ, le Regroupement de franchiseurs et par une majorité de courtiers immobiliers, serait-il justifié que la FCIQ encourage les courtiers et les agences à quitter l’encadrement en place en changeant leur modèle d’affaires ? Après tout, pourquoi les agences et leurs courtiers devraient-ils continuer d’évoluer dans ce cadre réglementaire très exigeant qui demande nombres d’investissements tant en termes de temps que d’argent alors que d’autres qui ne sont pas assujettis offrent des services très similaires? D’autant plus que le projet de loi 141, dans sa forme actuelle, laisse entendre qu’un alourdissement réglementaire serait à prévoir pour les quelques 11000 courtiers qui auront à renouveler annuellement deux permis d’exercice et à se soumettre aux exigences de deux instances distinctes pour continuer de pratiquer le double volet.

Par ailleurs, si on ne précise pas davantage la notion de courtage immobilier en incluant cette notion de service-conseil, serait-il logique de penser que d’autres joueurs et/ou entreprises d’assistance aux vendeurs pourraient s’ajouter et profiter de cette zone grise pour proliférer menaçant ainsi l’industrie et la protection du consommateur? Le risque de voir d’autres joueurs numériques émerger au cours des prochaines années est imminent et favorise l’émergence d’une industrie non encadrée au détriment d’une industrie bien implantée et règlementée. Qui plus est, certains géants de l’ère numérique, tels que Google, Amazon, Facebook et Apple, ont déjà manifesté leur intérêt quant au marché immobilier. Il est donc d’autant plus important de régir et d’encadrer l’industrie au niveau numérique également et ce, avant qu’il ne soit trop tard.

Bref, le PL 141, tel que présenté, propose un net recul quant au cadre législatif qui régit l’industrie immobilière et aux gains obtenus par les consommateurs en termes de protection. On se demande alors si la FCIQ s’est bien préparée à une éventuelle défaite ou si elle continue de rêver et d’espérer que le gouvernement émette un verdict en notre faveur. Toute la polémique que soulève ce projet de loi laisse croire que la lutte opposant les courtiers immobiliers aux entreprises d’assistance aux vendeurs pourrait encore se poursuivre. Pourquoi la FCIQ n’envisagerait-elle pas d’avoir recours à un lobbyiste qui serait non seulement en mesure de défendre les intérêts de l’industrie, mais également de permettre aux courtiers immobiliers d’être mieux représentés? Rappelons-nous l’impact de l’arrivée de M. Guy Chevrette, négociateur et lobbyiste dans l’interminable guerre opposant les chauffeurs de taxi à Uber. L’industrie de l’immobilier mérite un représentant qui saura bien représenter les agences et les courtiers immobiliers en plus de pouvoir négocier en leur faveur.

Autres pistes de réflexion

  • Pourquoi retirer des champs de pratique de l’application de la LCI? En quoi cela contribue-t-il à la protection du public ? Si l’on délaisse certains domaines d’application et qu’on permet aux non-assujettis de prendre en main ce type de transaction, est-il logique de craindre l’émergence d’une nouvelle industrie immobilière non encadrée?
  • Au regard du transfert de l’encadrement du courtage hypothécaire, comment l’AMF compte-t-elle respecter le droit acquis de pratiquer à la fois le courtage immobilier et hypothécaire des titulaires d’un permis de courtage plein exercice et ce, sans alourdissements réglementaires ni dédoublement des exigences ?
  • En quoi la perte d’un guichet unique pour le consommateur contribue-t-elle à sa protection? Quels sont les moyens que l’AMF et l’OACIQ comptent mettre en place afin d’être en mesure d’avoir une vision complète et intégrale sur la transaction et d’éviter aux consommateurs de devoir doubler leurs efforts en cas de litiges ou de plaintes?
  • On se questionne également sur la pérennité de l’industrie, sans courtage hypothécaire et sans les champs de pratique que l’on souhaite retirer des activités de courtage. Si l’on peut offrir des services similaires sans détenir de permis, que restera-t-il aux courtiers et aux futurs courtiers d’ici une dizaine d’années?
[1] Communiqué de Presse de l’OACIQ - Numéro d'article : 200090, POURSUITE CONTRE DUPROPRIO INC. | Soucieux de son impact sur la protection du public, l’OACIQ porte en appel la décision de la Cour du Québec, 12 janvier 2012.